不動産投資物件を購入する際に契約する金融機関融資「不動産投資ローン」において、その契約を有利に進める為には、商品（契約ローン）内容の理解や不動産投資ローンそのものの概要やポイントをしっかりと理解しておく必要があります。

ここでは、そんな「不動産投資ローン」の融資を受ける為のポイントについて紹介していきます。

不動産投資ローン

不動産投資を検討する場合に必ずと言って良いほど利用されるのが「不動産投資ローン」です。実はこの不動産投資ローンは、一般的な住宅を購入する際に契約する「住宅ローン」とは異なるものであり、いくつかの特徴があります。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンには複数の契約種類があります。まずはその種類と特徴について確認していきましょう。

アパートローン

通称「アパートローン」は、投資目的の物件を購入する際に、契約者と銀行の間に保証会社を挟んだタイプの不動産投資ローンです。

不動産投資ローンで資金の融資を行うのは金融機関（銀行）であるという点は変わりない部分なのですが、契約にあたり銀行側が大きなリスクを引き受けるのではなく、保証会社を間に挟む事で低リスクな融資を実現することができるというのが特徴です。

プロパーローン

アパートローンと大きく異なる点は、融資元となる金融機関（銀行側）と融資を受ける契約者との間に保証会社が入らないことです。つまり、融資を行う金融機関は融資を行う上でそのリスクを全て請け負う事になります。保証会社を挟む必要がないので「保証料」が発生しない点は融資を受ける側としてはメリットになりますが、銀行側からすると保険会社を挟まない分、債務者となる人と直接契約を結ぶことになりますので、そこに多少のリスクが生じる事になります。このリスクを潰しておきたいという方針から、契約時には連帯保証人を付ける必要があるなどといった、審査の条件がアパートローンよりも厳しい傾向にあります。

不動産投資ローンと住宅ローン

不動産投資ローンを検討する際の比較対象になるのが「住宅ローン」です。住宅ローンとは一般的に知られている“マイホームを購入するためのローン”です。前提として“自分が住む家を購入する”というのが条件となっており、不動産投資で賃貸アパートを建築するようなケースには利用できません。

対する不動産投資ローンは、“自己居住以外”という前提条件で契約することのできるローンであり、アパート事業などの投資を目的とした不動産購入時に利用することができるローンです。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

「不動産投資ローン」「住宅ローン」それぞれ契約条件の前提については明確になりました。では、具体的なローンの内容にはどういった違いがあるのでしょうか。

金利

不動産投資ローンの方が、一般的な住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあります。金利変動型であれば住宅ローンは0.5％前後、対して不動産投資ローンはおよそ1.5％前後です。（2022年時点）

審査内容

不動産投資ロ―ンと住宅ローンの最も大きな違いと言っても過言ではないのが、融資を受ける上での審査内容の違いです。融資をする側の金融機関は、融資を決める前に“その契約者に融資を行うか否か”を判断する審査を行います。

住宅ローンの場合は“個人の返済能力”が主な審査対象項目となり、契約者の属性（年齢、勤務先、年収、勤続年数、家族構成等）を対象に審査を行いますが、不動産投資ローンの場合はそれら「契約者の属性」に加えて「物件の属性」も審査対象になります。

物件の属性とは、その物件から生み出される価値から想定される“収益性”や“事業性”といった項目を指します。更に、そういった条件から総合して判断される契約者個人のローン返済能力も審査の対象となります。

返済原資

「返済原資」と聞いてもピンとこないかもしれませんが、ローンを返済するための元になる資金を返済原資と呼びます。通常の住宅ローンであれば、融資を受けて借り入れた分の月々の返済は個々の収入から捻出されます。一方の不動産投資ローンは、投資用物件の居住者から毎月受け取る“家賃収入”から返済資金を出すことになりますので、実質自己資金からの捻出はないとも言えます。

不動産投資ローンの審査項目

不動産投資ローンと住宅ローンの審査内容についてその違いを簡単に紹介しましたが、不動産投資を始めるための審査に通過する為には更に詳しい審査項目について知っておく必要があります。

審査対象となる主な項目について見ていきましょう。

個人属性

一般的な住宅ローンと同様に「個人の属性」については重要な項目として審査されます。個人の返済能力、つまり債務者の“信用”がどれだけあるかという事が見られる訳ですが、具体的な項目としては「年収」「勤務先」「勤続年数」といった情報が審査対象となります。

“不動産投資ローンの審査を通過する為には最低でも500万円以上の年収が必要”といった情報もネット上には出ていますが、これについては金融機関によって基準が異なります。年収400万円でも融資を受けることができる場合もありますし、年収600万円以上でなくては融資希望金額に関係なく審査に通らないケースもあります。

また、住宅ローンの審査にも共通して言えることですが、公務員や大手上場企業に勤めていれば有利にはたらく一方、個人事業主の方は審査に通りにくいといった傾向もあるようです。

物件属性

不動産投資ローンの最大の特徴とも言えるのが「物件属性」の審査です。その物件の“担保力”とも表現されますが、購入する物件に“どれだけの価値があるか”“どれほどの利回りが見込めるのか”といった項目が判断されます。物件の築年数はもちろん、設備条件など建物そのものの価値も対象項目として判断されます。

何よりも物件の「立地」は重要な条件であり、ある程度建物の経年劣化が見られる場合でも立地条件が良ければそれだけ資産性が高いとみなされて優遇される事もあります。

万一債務者が返済できなくなった場合に金融機関は物件を売却することで残債を整理しますから、物件に資産価値があるという事は非常に大切な条件になると言えます。

物件の収益性

「物件の属性」に近い内容にはなりますが、その物件に“どれだけの収益性が見込めるか”というのも重要な審査項目です。不動産投資ローンではローン返済の原資が「居住者からの家賃収入」となりますから、その物件にどれだけの需要があるかという点は重要な項目となります。ターミナル駅の駅チカ立地や人気のエリア、最新設備を搭載したデザイナーズ物件など、“住みたい人が多い”“空室のリスクが低い”“安定した収益性が見込める”といった条件が揃えば、それだけ融資のリスクが低いとみなされて審査に通りやすくなります。

金融機関

マイホーム購入で契約する住宅ローンと比べると、不動産投資ローンを取り扱う金融機関は少ないと言われますが、それでも様々な種類の金融機関を選択することができます。

“融資のとおりやすさ”といった点を把握するためにも、それぞれの特徴を知っておく事がポイントです。

メガバンク

いわゆる銀行の「大手」がメガバンクです。日本全国に拠点を持つ事はもちろん、海外でも事業を行っているような日本を代表する大手銀行がこれに当たります。規模も大きいことから、不動産投資ローンを取り扱っているところが多いものの、それだけ大きな金額の取引となる契約での利用が現実的であり、不動産投資ローンの契約においても、事業として何棟も物件を所有しているような大口の方が融資をうけやすい傾向にあります。よほどの自己資金がなければ、個人投資家としてスタートする場合には審査の通過は現実的ではないと言えるでしょう。

地方銀行

「地銀」と呼ばれる、各エリアを拠点とする銀行です。各都道府県にそれぞれの地方銀行があるイメージで、営業対象範囲もそれぞれの都道府県内の傾向があります。自動車ローンなど、小規模ローン商品についてはインターネットで完結できるようなものとして全国展開している場合もあります。営業エリア内のそれぞれの地域発展に積極的であることがコンセプトとなる地方銀行も多く、該当物件が営業エリア内なら特に不動産投資ローンについても前向きに検討してもらいやすい傾向があるようです。

信用金庫・組合

地方銀行よりも更に規模の小さい、ローカルな金融機関がこの「信用金庫」「信用組合」に当たります。都道府県というよりは、市町村レベルのエリア規模で展開しているイメージと言えます。事業者が会員となる場合には、事業会社の資本金が登録基準となりますが、「信用金庫」よりも「信用組合」の方が少ない資本金でも会員となる事ができ、より小規模な事業者にも寄り添った仕組みが出来ていると言えるでしょう。

しかしながら地域密着型ゆえのデメリットもあり、日頃からの取引があるかどうかといった点が信頼性として融資審査に影響します。はじめての利用で大きな金額の融資を受けるというのは現実的ではないかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ここでは、不動産投資ローンの概要・特徴や、審査で躓かない為のポイントについて紹介してきました。

不動産投資ローンは、各取り扱い先によって細かい条件等が異なる場合もあり注意が必要ですが、不動産投資を始める前の、投資用物件購入を成功させる為に、是非参考にしていただければと思います。